Expropriation Immobilière:

L'expropriation immobilière

La loi permet à toute autorité publique d’exproprier. Mais, qu'il s'agisse de l'Etat, de la Province, des Communautés ou Régions, des intercommunales, des C.P.A.S, d'une commune, d'un établissement public ou même de tout organisme habilité par la loi à exproprier, un arrêté d’expropriation devra obligatoirement être publié au préalable.

La procédure
La loi a prévu une procédure ordinaire (lois des 17 avril 1835, 27 mai 1870 et 9 septembre 1907), urgente (loi du 10 mai 1926) et d'extrême urgence (loi du 26 juillet 1962). La procédure ordinaire impose une enquête qui va porter sur les travaux souhaités par le pouvoir expropriant. La liste des biens concernés (le plan parcellaire) sera à cette occasion établie et les propriétaires identifiés et avertis par la commune, qui reçoit tout le dossier. De cette manière, toute personne intéressée peut réagir, argumenter et, si nécessaire, introduire auprès de la commune une réclamation qui devra être traitée. Ensuite, un arrêté royal sera promulgué.

En pratique, la plupart des biens sont acquis par une cession amiable suite à une négociation entre l’autorité et le propriétaire. Dans cette hypothèse, il s’agit d’une vente de gré à gré, basée sur un prix, sans contrôle judiciaire ou indemnités. L’acte authentique sera rédigé par le comité d’acquisition d’immeubles et non par un notaire. Ce comité dépend de l’administration de l’enregistrement et achètera au nom de l’autorité expropriante.
En cas de désaccord, on constate que c'est très souvent la procédure d'extrême urgence qui sera utilisée par le pouvoir expropriant. La notion d'extrême urgence peut être vérifiée par le juge de paix, seul compétent en cette matière. Ce sera lui qui recevra la requête introduite par l'expropriant et qui, dans les huit jours à dater du dépôt de cette requête, fixera le jour et l'heure de la comparution, laquelle doit avoir lieu au plus tard le vingt et unième jour qui suit le dépôt de ladite requête.
Au jour fixé, le juge vérifiera la régularité de la procédure, entendra les parties et toute personne intéressée qui le demande et, dans les 48 heures, rendra un jugement non susceptible d'appel qui déterminera notamment le montant des indemnités provisionnelles. Ce jugement sera transcrit au bureau des hypothèques. Les indemnités provisionnelles ne sont que provisoires. Elles ne deviendront définitives que si, dans les 2 mois de la date de l’envoi des documents, aucune des parties (expropriant et exproprié) n’a introduit une action en révision devant le tribunal de première Instance du lieu où est situé le bien.

Quelle indemnité ?
L'exproprié doit être indemnisé de telle manière qu'il puisse acquérir un autre immeuble, de même valeur, mais dans le même état.
La valeur vénale du bien (prix que l'on présume pouvoir obtenir en vente publique dans des conditions normales de vente et de publicité) constitue la base du calcul de l’indemnité. Elle est notamment établie à partir de points de comparaison (prix des immeubles similaires vendus récemment dans le même quartier). Peut y être ajoutée une valeur de convenance (valeur spécifique d’un bien pour une personne déterminée).
Parfois, il sera même tenu compte de la valeur d’avenir. Il s’agit de la plus-value qui majorera probablement la valeur actuelle du bien exproprié dans un avenir plus ou moins proche. Même une valeur d’affection peut être retenue dans le calcul de l’indemnité. Elle vise les éléments subjectifs qui poussent une personne à surestimer son immeuble par rapport à la valeur du marché. Cette personne sera indemnisée pour le dommage moral subi (déracinement, perturbation psychologique…).

Les frais liés au nouveau logement aussi
Le seul objectif est de déterminer un prix équitable. Dans cette logique, l'ensemble des frais qui seront nécessaires à l'acquisition d'un nouveau logement seront également pris en compte. Cette notion doit être comprise de manière large.
Citons les frais de déménagement ou d'acquisition d'un nouveau bien, ceux liés à l’indemnité de remploi à payer à son banquier suite au remboursement anticipé forcé de son crédit ou les frais générés par l’acte notarié de mainlevée de l’inscription hypothécaire correspondante. Si l’exproprié ne trouve pas aisément un nouveau bien, des intérêts d’attente pourront lui être versés.

Si le bien est professionnellement occupé par le propriétaire
Il peut arriver que l’expropriation entraîne une cessation temporaire de l’activité du propriétaire. S’il subit un lucrum cessans (perte d’activité professionnelle liée à l’expropriation), il pourra en être tenu compte. Le calcul de l’indemnité s’effectuera sur différents critères, dont les déclarations fiscales des dernières années.

Si le bien est loué
Si, suite à l’expropriation, un propriétaire perd un bail intéressant, une compensation sera calculée et ajoutée à la valeur vénale. Même un locataire peut obtenir une diminution de loyer s'il est établi qu'il a "été troublé dans la jouissance du bien" (article 1726 du code civil). Selon la Cour de Cassation, il appartiendra néanmoins à ce dernier de "faire les diligences nécessaires pour obtenir, d'une part, l'indemnité due et, de l'autre, la diminution de loyer".

Et si l’autorité expropriante renonce ?
Signalons que si l'expropriation est abandonnée, l'exproprié a droit à récupérer son bien ou, à défaut, une indemnité. En droit, il s'agit d'une rétrocession qui ne sera effective que si l'acte d'expropriation ne l'a pas expressément exclu.