Indexation, Revision Loyers:

Indexation et révision du loyer

Le loyer est librement fixé par les parties. Seule l'application de l'indexation annuelle du loyer et la révision du loyer en cours de bail peuvent modifier le montant de celui-ci. En aucun cas, la prorogation du bail entre les mêmes parties ne permet au bailleur d'augmenter le loyer.
Seule la conclusion d'un nouveau contrat de 9 ans à l'expiration d'une première période de neuf ans de location permet au bailleur de fixer librement un nouveau loyer.

L'indexation du loyer
Il s'agit d'adapter périodiquement le loyer au coût de la vie. L'indexation ne peut avoir lieu qu'une seule fois à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. Elle n'est pas automatique, elle doit être demandé par écrit au locataire et s'applique sans rétroactivité. Il n'est pas nécessaire que le bail prévoie l'application de l'indexation en revanche il se doit d'être conclu par écrit.

L'action du bailleur pour le paiement de ce montant se prescrit par un an à compter de la demande que le bailleur aura adressée par écrit au locataire. La prescription est donc un moyen pour le locataire de se libérer du paiement résultant de cette indexation.

La formule qui doit être appliquée pour déterminer le montant du nouveau loyer est la suivante :
(loyer de base x nouvel indice ) : indice de base = nouveau loyer.
Le loyer de base est toujours dénué de tous frais et charges.
Si le contrat a été conclu après le 1er février 1994, l'indice de base est l'indice-santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

Le nouvel indice est l'indice des prix à la consommation du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail et non de la conclusion du bail. Il est à noter que si le loyer a été révisé, le nouveau loyer ainsi que la date de révision servent de référence pour l'application de la formule à partir du triennat suivant.

La révision du loyer
La révision du loyer peut avoir lieu tant à la hausse qu'à la baisse. Elle peut être demandée tant par le bailleur que par le locataire et ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un triennat. La demande de révision doit avoir lieu précisément entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l'expiration du triennat.
La révision peut avoir lieu de commun accord, les parties fixant librement le montant. En cas de désaccord, celui qui demande la révision du loyer peut saisir le juge de paix à condition de le faire entre le 6e et le 3e mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le juge accorde la révision dans deux cas :
- si le demandeur parvient à prouver que la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer payé au moment de la demande
- ou si le bailleur parvient à prouver que la valeur locative normale du bien loué est supérieure de 10 % au moins du loyer payé au moment de l'introduction de la demande (par exemple pour des travaux effectués à ses frais).